Trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy biến động, việc kiểm tra pháp lý dự án là bước không thể thiếu để đảm bảo an toàn cho khoản đầu tư. Một dự án sở hữu pháp lý rõ ràng sẽ giúp nhà đầu tư tránh được các rủi ro không đáng có và tối đa hóa cơ hội sinh lời. Ngược lại, nếu lơ là, bạn có thể gặp phải những dự án “ma” hoặc dự án chưa đủ pháp lý, dẫn đến mất trắng. Dưới đây là 5 bước quan trọng giúp bạn kiểm tra pháp lý dự án bất động sản trước khi quyết định xuống tiền.

1. Kiểm tra sổ đỏ – Chứng nhận quyền sử dụng đất

Sổ đỏ là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ đầu tư. Đây là cơ sở khẳng định tính minh bạch và hợp pháp của dự án. 

Những điểm cần kiểm tra:

Tên chủ sở hữu đất

Đây là yếu tố đầu tiên cần xác minh trong sổ đỏ. Cần đảm bảo rằng sổ đỏ được cấp cho đúng chủ sở hữu đất, có thể là chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp phát triển dự án. Nếu không, có thể dự án đang gặp vấn đề về quyền sở hữu hoặc có khả năng liên quan đến tranh chấp đất đai. Việc này giúp xác định rằng chủ sở hữu đất có quyền pháp lý hợp pháp để sử dụng và phát triển khu đất đó.

Mục đích sử dụng đất

Một yếu tố quan trọng khác là phải kiểm tra mục đích sử dụng đất ghi trong sổ đỏ. Điều này nhằm xác định xem khu đất có phù hợp với loại hình dự án mà chủ đầu tư muốn triển khai hay không. Ví dụ, đất có thể được phân loại là đất ở, đất thương mại, đất hỗn hợp, hoặc đất nông nghiệp. Nếu mục đích sử dụng đất không phù hợp với loại hình dự án đang triển khai, dự án đó có thể vi phạm quy định pháp lý về đất đai, gây rủi ro lớn cho các nhà đầu tư.

Tình trạng đất

Đây là bước quan trọng để kiểm tra xem đất có thuộc diện bị quy hoạch thu hồi, đang trong tình trạng tranh chấp, hoặc đang bị thế chấp không. Nếu đất đang trong diện quy hoạch thu hồi hoặc có tranh chấp, việc tiếp tục triển khai dự án có thể gặp phải những khó khăn pháp lý, gây ảnh hưởng đến tiến độ và chi phí dự án. Ngoài ra, đất có bị thế chấp hay không cũng rất quan trọng vì nếu có, chủ đầu tư không thể thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai cho đến khi giải quyết vấn đề này.

Thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất là yếu tố quan trọng để đảm bảo rằng đất có đủ thời gian để triển khai dự án và khai thác lâu dài. Đất có thời hạn sử dụng ngắn hoặc đang đến hạn có thể gây khó khăn trong việc thực hiện các hoạt động lâu dài, làm giảm giá trị của dự án và ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển bền vững của chủ đầu tư. Vì vậy, cần kiểm tra kỹ thời gian sử dụng đất để đảm bảo tính ổn định và hợp pháp cho dự án.

2. Kiểm tra giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước cấp, cho phép chủ đầu tư triển khai xây dựng dự án theo đúng quy hoạch và thiết kế đã được phê duyệt. 

Cách kiểm tra:

Thông tin trên giấy phép

Đây là yếu tố quan trọng đầu tiên khi kiểm tra giấy phép xây dựng. Bạn cần đối chiếu tên chủ đầu tư trong giấy phép với thông tin thực tế của dự án. Nếu tên chủ đầu tư trên giấy phép không khớp với tên thực tế hoặc có sự thay đổi chủ sở hữu mà không được cập nhật, đây có thể là dấu hiệu của sự không minh bạch trong quá trình triển khai dự án. Điều này cần được làm rõ để tránh những rủi ro về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.

Tiếp đến, diện tích xây dựng được ghi trong giấy phép phải tương ứng với diện tích thực tế của khu đất và quy mô dự án. Nếu diện tích xây dựng trong giấy phép lớn hơn hoặc nhỏ hơn so với diện tích thực tế của khu đất, điều này có thể gây ra những vấn đề liên quan đến sự tuân thủ các quy định về sử dụng đất và xây dựng.

Bên cạnh đó, số tầng và mật độ xây dựng trong giấy phép phải được đối chiếu với quy mô và thiết kế của dự án. Mật độ xây dựng là một yếu tố quan trọng trong quy hoạch đô thị và cần đảm bảo rằng dự án không vượt quá giới hạn mật độ xây dựng cho phép. Kiểm tra số tầng cũng giúp xác nhận rằng công trình xây dựng không vi phạm các quy định về chiều cao và thiết kế đô thị.

Ngày cấp và thời hạn hiệu lực

Ngày cấp giấy phép xây dựng là thông tin quan trọng cần kiểm tra để xác nhận rằng giấy phép này được cấp trong thời gian hợp lệ. Việc có giấy phép mới cấp hay giấy phép đã lâu có thể ảnh hưởng đến tính hợp pháp của dự án, đặc biệt là khi có những thay đổi về quy hoạch hoặc chính sách pháp lý.

Giấy phép xây dựng chỉ có giá trị trong một khoảng thời gian nhất định, thường được ghi rõ trong giấy phép. Nếu giấy phép xây dựng hết hiệu lực mà không được gia hạn hoặc chưa được cấp lại, dự án sẽ không còn được phép thi công và có thể bị đình chỉ. Điều này có thể gây rủi ro lớn cho các nhà đầu tư và ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Vì vậy, bạn cần kiểm tra kỹ thời gian hiệu lực của giấy phép để đảm bảo dự án vẫn trong thời gian cho phép.

Loại giấy phép

Đảm bảo giấy phép phù hợp với loại hình xây dựng như

Dành cho các dự án nhà ở riêng lẻ hoặc khu dân cư (Giấy phép xây dựng nhà ở)

Dành cho các dự án khu nghỉ dưỡng, khu du lịch (Giấy phép xây dựng khu nghỉ dưỡng, khách sạn)

Dành cho các dự án văn phòng, trung tâm thương mại, tại toà nhà cao tầng (Giấy phép xây dựng toà nhà thương mại)

3. Kiểm tra quy hoạch 1/500

Quy hoạch 1/500 là bản vẽ chi tiết quy hoạch tổng thể dự án, thể hiện đầy đủ công năng sử dụng đất, hệ thống hạ tầng và thiết kế cảnh quan.

Cách kiểm tra:

Yêu cầu bản sao quy hoạch 1/500

Nhà đầu tư hoặc người mua cần trực tiếp yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản sao quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt. Văn bản quy hoạch này phải do cơ quan có thẩm quyền (Sở Xây dựng, UBND cấp tỉnh/thành phố) phê duyệt và đóng dấu xác nhận. Việc này giúp xác định dự án đã được quy hoạch đúng theo trình tự pháp luật, tránh rủi ro liên quan đến các dự án tự phát hoặc chưa được cấp phép.

Đối chiếu thực tế

Sau khi nhận bản quy hoạch 1/500, cần tiến hành đối chiếu giữa bản vẽ quy hoạch với hiện trạng thực tế của khu đất và vị trí dự án. Kiểm tra xem diện tích, ranh giới dự án có trùng khớp với thông tin quy hoạch hay không. Quan sát hệ thống giao thông xung quanh, các công trình lân cận và đánh giá xem dự án có bị vướng mắc hoặc ảnh hưởng bởi các yếu tố ngoại cảnh như giải phóng mặt bằng hay tranh chấp đất đai không.

Sự đồng bộ

Xác minh dự án có nằm trong quy hoạch tổng thể của địa phương hay không (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu 1/2000). Đảm bảo quy hoạch 1/500 của dự án không chồng chéo với các dự án khác hoặc nằm trong khu vực quy hoạch dự trữ, khu bảo tồn hay khu vực bị hạn chế phát triển. Dự án cần phù hợp với định hướng phát triển đô thị, tránh rủi ro bị điều chỉnh hoặc thu hồi trong tương lai.

4. Kiểm tra giấy phép kinh doanh bất động sản

Giấy phép kinh doanh bất động sản là điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê và chuyển nhượng dự án.

Những yếu tố cần lưu ý:

Giấy phép còn hiệu lực

Giấy phép kinh doanh bất động sản có thời hạn và cần được gia hạn khi hết hiệu lực. Nhà đầu tư cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản sao giấy phép kinh doanh và kiểm tra thời gian hiệu lực của giấy phép.

Giấy phép phải được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền, thường là Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Sở Xây dựng. Việc này đảm bảo chủ đầu tư hoạt động hợp pháp, đủ năng lực tài chính và nhân sự để triển khai dự án bất động sản.

Kiểm tra tên công ty, mã số doanh nghiệp trên giấy phép có trùng khớp với thông tin của chủ đầu tư đang triển khai dự án hay không. Điều này giúp tránh các trường hợp sử dụng giấy phép giả hoặc giấy phép của đơn vị khác để triển khai dự án.

Tính pháp lý của hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán bất động sản phải được lập theo mẫu quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn liên quan. Các điều khoản về giá bán, phương thức thanh toán, tiến độ bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên phải rõ ràng, minh bạch.

Giấy tờ phải được công chứng hoặc chứng thực tại phòng công chứng hoặc UBND cấp huyện/quận. Hợp đồng không được công chứng sẽ không có giá trị pháp lý, có thể dẫn đến tranh chấp hoặc mất quyền lợi của người mua.

5. Kiểm tra hồ sơ pháp lý khác

Ngoài sổ đỏ, giấy phép xây dựng và quy hoạch 1/500, nhà đầu tư cần kiểm tra các giấy tờ pháp lý khác để đảm bảo dự án an toàn tuyệt đối.

Các hồ sơ cần xem xét:

Giấy chứng nhận đầu tư: Xác nhận dự án đã được cấp phép triển khai.

Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM): Được cơ quan nhà nước phê duyệt.

Chấp thuận chủ trương đầu tư: Văn bản phê duyệt chủ trương đầu tư từ UBND tỉnh hoặc thành phố.

Những Dấu Hiệu Cảnh Báo Khi Dự Án Có Vấn Đề Pháp Lý

Chủ đầu tư không cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý.

Dự án chưa có giấy phép xây dựng nhưng đã rao bán.

Sổ đỏ bị thế chấp hoặc thuộc diện đất tranh chấp.

Quy hoạch 1/500 chưa được phê duyệt hoặc bị thay đổi liên tục.

Đọc thêm: Pháp lý dự án là gì? Giải mã pháp lý dự án từ A – Z

Kiểm tra pháp lý dự án bất động sản là bước nền tảng giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư chính xác và an toàn. Hãy luôn cẩn trọng và lựa chọn những chủ đầu tư, dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý minh bạch. Tại MP-HOLDINGS chúng tôi cam kết phát triển những dự án chuẩn pháp lý, minh bạch trong mọi quy trình và tối ưu hoá lợi ích cho nhà đầu tư.